Diversificatie financieringsbronnen bouwprojecten

http://www.expert.ru/printissues/ural/2007/43/mehanizmy_investiciy/

Ekspert publiceert een achtergrondartikel over diversificatie van financieringsbronnen voor bouwprojecten. Dit soort artikelen bedoeld als kennisdeling onder ondernemers geven vaak een interessante kijk in de ontwikkelingen binnen bepaalde sectoren van de economie.

(1) Directe kredieten verkregen van banken worden bijna alleen nog gebruikt voor het tijdelijk opvullen van kastekorten.

(2) Banken worden steeds vaker betrokken als partners en co-investeerders voor concrete bouwprojecten. Het gaat om 'naar Russische omstandigheden' langlopende investeringen van 5 tot 6 jaar in zowel kleine als grote projecten. Overigens betreft dit vooral commerciële projecten;winkelcentra, opslagruimte en kantoorgebouwen, uitgevoerd door de regionale marktleiders. Buitenlandse investeerders kunnen via de dochterondernemingen van internationale banken in Rusland benaderd worden. Een bijkomstigheid van de nauwere samenwerking met (internationale) banken is de ontwikkeling van meer 'geciviliseerde' vormen van financiering en financiële planning. Wederom zijn het de marktleiders die geld kunnen investeren in betere accountancy.

(3) De hoeveelheid eigen middelen, die een ontwikkelaar in een project kan investeren, is afhankelijk van de conjunctuur op de markt. Voor 2008 voorspelt men een groei van slechts 15%. In 2009 en 2010 trekt de markt weer aan met voorspelde groeicijfers van 30%. Op dat moment zal het gemiddelde aandeel eigen middelen dat de ontwikkelaar in een project steekt naar verwachting groeien tot 50%. Nu is dat gemiddeld nog 30%.

(4) Projectontwikkelaars vermijden financieringsschema's waarbij aspirant kopers hun geld onderbrengen bij de ontwikkelaar zelf. De afgelopen jaren hebben de kranten vol gestaan met berichten over gedupeerde private investeerders. Banken functioneren steeds vaker als tussenpersoon en scheppen een vertrouwensbasis. Zij lenen aan de ontwikkelaar op basis van tegoeden die de aspirant koper bij de bank heeft ondergebracht.

Het aandeel van (3) eigen kapitaal en (2) investeringen door banken en financieel-industriële groepen groeit ten opzichte van (4) de private investeerders, omdat (a) banken meer producten zijn gaan aanbieden, (b) de samenwerking met banken (o.a. formatie kredietgeschiedenis) beter wordt en (3) omdat het bij snel stijgende huizenprijzen voordeliger is om hele complexen kant en klaar op te leveren dan losse delen waarvoor eerder met de private investeerder een prijs is afgesproken.

Aandelenemissies voor het verkrijgen van eigen kapitaal vinden mondjesmaat plaats. Financiering vanuit verzekeringsfondsen en Russische investeringsfondsen is iets van de nabije toekomst . Er zijn ook ZPIF's, gesloten investeringsfondsen, maar deze worden voornamelijk gebruikt voor het minimaliseren van de belastingheffing. Belastingen hoeven in een dergelijk geval pas betaald te worden wanneer de inleggers hun geld krijgen en dat kan uitgesteld worden tot na 15 jaar. Projectontwikkelaars kiezen niet snel voor een ZPIF omdat de belastingcontroleurs belastingontwijking al snel interpreteren als belastingontduiking.

Ekpsert concludeert dat op de qua aanbod van projectontwikkelaars verzadigde markt vooral die grote bedrijven kunnen doorgroeien die hun financiële bronnen goed diversifiëren en zo bestand zijn tegen de risico's. De consolidatie van de markt is al lang aan de gang. Het aandeel grote spelers groeit. De volgende fase is er volgens Ekspert één van fusies en overnames.