Sterke groei westerse investeringen in logistiek rondom Moskou

10/04/2007
http://www.kommersant.ru/

De wekelijkse business guide van Kommersant schrijft over de groeiende buitenlandse investeringen in opslagruimte en magazijnen rondom Moskou. Het totaal aan investeringen in logistieke complexen groeide in het afgelopen jaar tweevoudig. Volgens marktprognoses zal de vraag voorlopig niet afnemen ondanks de bouw dit jaar van ongeveer 1.2 miljoen vierkante meter magazijnruimte van hoge kwaliteit.

Terwijl er in 2005 250 miljoen dollar geïnvesteerd werd in opslagruimte in de Moskou Oblast, groeide het totaal in 2006 tot 450 miljoen. De investeringsgroei komt met name uit fondsen met buitenlands kapitaal. Kommersant noemt onder andere investeringen AIG European Real Estate (60 miljoen dollar voor 70 duizend m2), Raven Russia Unlimited (110 miljoen dollar voor 115 duizend m2) en Fleming Family and Partners (40 duizend m2). FF&P Russia Real Estate Development gaat 260 duizend vierkante meter magazijn bouwen op een zojuist aangekocht kavel van 50 hectare.

De interesse van de westerse investeerders wordt in de eerste plaats gewekt door het vroege stadium van de ontwikkeling van de markt en de enorme onbevredigde vraag. De vraag naar consumptiegoederen in de regio stijgt. De overbevolking van Moskou en de bouw van vele nieuwe winkelcentra leiden tot een gebrek aan kwaliteitsmagazijnen. De totale vraag is hoger dan 1 miljoen vierkante meter en het tekort zal de komende twee jaar aanhouden.

Ondanks de voortdurende stijging van de bouwkosten ligt de winstmarge voor de projectontwikkelaar rond de 16-18%. Opkopers en investeerders hebben een winstmarge van 11-13%. Het is karakteristiek voor deze markt dat de ontwikkelaars hun projecten snel doorverkopen aan investeerders.

Veel Moskouse investeerders richten zich op expansie door middel van grote logistieke netwerken in de regio’s en andere GOS landen. Zo bouwt het bedrijf Evrazia op dit moment twee magazijnen rondom Jekaterinenburg. Eén van 240 duizend m2 en een ander van 200 duizend m2.

De concurrentie op de markt rondom Moskou neemt toe en binnenkort kan de huurder of koper kiezen uit verschillende opties. Ontwikkelaars richten zich daarom vooral op zeer grote projecten van 200 tot 600 vierkante meter die voldoen aan internationale eisen. Ook ontwikkelen ze netwerken van projecten met gestandaardiseerde diensten en uniforme tarieven.

De grote vraag leidt ertoe dat veel huurcontracten al worden gesloten voordat het project wordt opgeleverd . Als de bouw gereed is zijn de meeste magazijnen al bezet. In 2006 werden 62% van de huur- en koopcontracten al vier tot acht maanden voor de exploitatie van het gebouw getekend. Het aandeel vacante opslagruimtes is in de A klasse slechts 1% en in de B klasse 3%. Het ligt in de verwachting dat deze tendens in het komende jaar blijft bestaan, hoewel door de hoeveelheid nieuwbouw het aandeel projecten dat pas na oplevering verhuurd of verkocht wordt iets zal toenemen.

Een willekeurige zeer snel groeiende markt in Rusland wordt al snel gevaarlijk. De explosieve groei van huisprijzen leidde tot duizenden bedrogen co-investeerders, waarvan de meesten hun geld nooit meer terug zullen zien. Volgens een analyse van Blackwood is er in 2006 bij slechts 40% van de geplande magazijnen daadwerkelijk met de bouw begonnen. Potentiële kopers en huurders moeten daarom goed oppassen voordat ze in een onafgebouwd project investeren.

Tegelijkertijd groeien de pretenties van de eigenaren van de magazijnen. Zij zijn geneigd om hun ruimte door te verkopen aan strategische investeerders en stellen zich daarom zeer voorzichtig op jegens huurders. Het is karakteristiek dat eigenaren van kwaliteitsmagazijnen de laatste tijd geen kleinere oppervlaktes dan 2 duizend m2 willen verhuren. Aan de vraag naar dergelijke kleine oppervlaktes -3,6% van de totale vraag – kan niet worden voldaan. Een andere niet ontwikkelde niche zijn de gekoelde opslagruimtes.

De ontwikkeling van de markt richt zich vooral op de gebieden naast de nog te bouwen centrale ring rondom Moskou (TsjKAD) . Veel ontwikkelaars hebben daar al tientallen hectaren land opkocht. Op dit moment bevinden de meeste magazijnen zich nog rondom de bestaande Moskouse ring (MKAD). Volgens gegevens van het bedrijf Knight Frank staat 74% van de modernen opslagruimte 25 tot 45 kilometer buiten de MKAD.

De laatste tijd groeit ook de interesse van projectontwikkelaars in de bouw van industrieparken dat een complexe ontwikkeling van de omgeving inhoudt. Dit wordt gestimuleerd door een programma van de overheid van de Moskou Oblast voor de bouw van industriegebieden. De bouw van een eerste internationaal eco-industriepark is aangekondigd in het Klinskii Raion. Het plan omvat een logistiek complex maar ook gebouwen voor industrie, huisvesting en kantoren. Andere voorbeeld en van zulke projecten zijn het Alex Hartmann park rondom Lobnja en het multifunctionele park ‘Belyi Rast’ in de Dmitrovsk Raion.

Gedurende 2007 moet er volgens de plannen rond de 2 miljoen vierkante meter opslagruimte verrijzen. Volgens de schattingen van Blackwood zal slechts 700 duizend klaar zijn voor gebruik.